Διαβούλευση για το Αναπτυξιακό Πολυνομοσχέδιο

Στις 13-09-2019, το Γραφείο, στο πλαίσιο της δημόσιας διαβούλευσης για το σχέδιο Νόμου "Αναπτυξιακό Πολυνομοσχέδιο", υπέβαλλε τα ακόλουθα υπομνήματα :

ΠΑΡΕΜΒΑΣΗ 1η

Σύμφωνα με την παρ. 2 του άρθρου 17 του Ν.4067/2012, ο υποχρεωτικά ακάλυπτος χώρος του οικοπέδου τουλάχιστον κατά τα 2/3 του πρέπει να παραμένει χωρίς επίστρωση και να φυτεύεται, όπως προβλέπεται από τις κείμενες διατάξεις. Ειδικά για πρατήρια υγρών καυσίμων, ο υποχρεωτικός χώρος φύτευσης ορίζεται στο 1/4 του αναφερόμενου στην παράγραφο 2α.

Προτείνουμε - πέρα από τα πρατήρια υγρών καυσίμων - για τα ακίνητα που βρίσκονται στις περιοχές των άρθρων 8, 9 και 11 του Π.Δ. 59/2018 (ΦΕΚ 114/Α/2018), ο υποχρεωτικός χώρος φύτευσης να ορίζεται στο 1/4 του αναφερόμενου στην παράγραφο 2α, ήτοι στο 1/6 του υποχρεωτικά ακάλυπτου χώρου του οικοπέδου.

Η συγκεκριμένη διάταξη του ΝΟΚ, με την ισχύουσα σήμερα μορφή της, εκτιμούμε ότι δημιουργεί σοβαρότατα προβλήματα στη λειτουργία εγκαταστάσεων σε παραγωγικές ζώνες, όπως Ζώνες Χονδρεμπορίου, Βιομηχανικών – Βιοτεχνικών Πάρκων κ.ά. Τούτο οφείλεται στο γεγονός ότι τα ειδικά αυτά κτίρια, προκειμένου να είναι λειτουργικά βιώσιμα, απαιτείται η εξασφάλιση ενός ελάχιστου ποσοστού επιστρωμένου χώρου στον ακάλυπτό τους.

Ειδικότερα, λαμβάνοντας ενδεικτικά τις επιτρεπόμενες χρήσεις σε μια π.χ. Ζώνη Χονδρεμπορίου (βάσει του Π.Δ. 59/2018 για τις Χρήσεις Γης, ορισμένες από αυτές είναι: Εμπορικές Εκθέσεις – Εκθεσιακά Κέντρα, Γήπεδα Στάθμευσης, Αποθήκες, Υπεραγορές, Συνεργεία Επισκευής και Συντήρησης Αυτοκινήτων χωρίς περιορισμό είδους και βάρους – μηχανημάτων έργων (Σ.Ε.Μ.Ε.) και αγροτικών μηχανημάτων κ.ά.), προκύπτει ότι πρόκειται για δραστηριότητες για τις οποίες απαιτείται η διαμόρφωση ειδικά επιστρωμένων επιφανειών υψηλών αντοχών ως υποδοχείς βοηθητικών / συμπληρωματικών δραστηριοτήτων της κύριας χρήσης, που είναι απολύτως αναγκαίες και άμεσα συνδεδεμένες με τη ομαλή λειτουργία τους. Τέτοιες επιφάνειες μπορεί να είναι:
- Ζώνες φορτοεκφόρτωσης προϊόντων μεγάλου βάρους ή/και όγκου
- Διάδρομοι κυκλοφορίας – διέλευσης – προσωρινής στάθμευσης μεγάλων, επαγγελματικών οχημάτων και μηχανημάτων
- Θέσεις στάθμευσης μεγάλων αυτοκινήτων (υποχρεωτικές βάσει του Π.Δ. 111/04)
- Διάδρομοι για πρόσβαση ΑΜΕΑ (υποχρεωτικοί βάσει του Ν.4067/2012)
- Κόμβοι εισόδων – εξόδων οχημάτων από και προς το ακίνητο
- Χώροι προσωρινής απόθεσης container
Επισημαίνεται ότι το ανωτέρω πρόβλημα καθίσταται οξύτατο ειδικά σε επαγγελματικά ακίνητα με υφιστάμενες, νόμιμες εγκαταστάσεις, καθότι:
- Με την ένταξή τους στο σχέδιο, ο ακάλυπτος χώρος τους μειώνεται λόγω ρυμοτόμησης
- Η δυνατότητα κάλυψης ορισμένων από τις παραπάνω βοηθητικές δραστηριότητες σε άλλους χώρους του ακινήτων (π.χ. υπόγεια) περιορίζεται λόγω της παλαιότητας των εγκαταστάσεων,
με αποτέλεσμα, σε πολλές περιπτώσεις, τα ακίνητα αυτά να καθίστανται ουσιαστικά ανενεργά.

Μετά ταύτα, εκτιμούμε ότι, στο πλαίσιο του σκοπού και του πνεύματος του προς προώθηση Αναπτυξιακού Πολυνομοσχεδίου («Βελτίωση χωροταξικού σχεδιασμού για τη δημιουργία σταθερού και ασφαλούς επιχειρηματικού περιβάλλοντος»), είναι σκόπιμο να αρθούν προβλήματα που, είτε λόγω ασαφών νομοθετημάτων, είτε λόγω καταχρηστικών ερμηνειών του υφιστάμενου θεσμικού πλαισίου, έχουν καταστήσει αδρανείς μεγάλες, υφιστάμενες, νόμιμες εγκαταστάσεις μέσα σε ζώνες παραγωγικών δραστηριοτήτων (Ζώνες Χονδρεμπορίου, Βιομηχανικά – Βιοτεχνικά Πάρκα κλπ.).

Τέλος, αναφορικά με την περιβαλλοντική διάσταση του ανωτέρω ζητήματος, θεωρούμε ότι αυτή θα πρέπει να αντιμετωπισθεί μέσα από τον Πολεοδομικό Σχεδιασμό, με χωροθέτηση ζωνών πρασίνου είτε περιμετρικά, είτε εντός των ζωνών παραγωγικών δραστηριοτήτων.

 

ΠΑΡΕΜΒΑΣΗ 2η

Σύμφωνα με την παρ. 6 του άρθρου 25 του Ν.2508/97 οι διατάξεις της παρ. 10 του άρθρου 43 του Ν.1337/83, όπως ισχύει, καθώς και όλες οι διατάξεις του Ν.1337/83 που αναφέρονται σε διάκριση πυκνοδομημένων, αραιοδομημένων και αδόμητων περιοχών, εφαρμόζονται μόνο σε εκκρεμείς διαδικασίες πολεοδόμησης, που διέπονται από τον παραπάνω Ν.1337/83.

Ειδικά για τη διάταξη της παρ.10 του Αρθ-43 του Ν-1337/83, που αφορά τη χορήγηση οικοδομικής άδειας μετά την έγκριση της πολεοδομικής μελέτης και προ των πράξεων εφαρμογής, προτείνουμε να εφαρμόζεται τόσο σε εκκρεμείς διαδικασίες πολεοδόμησης, που διέπονται από το Ν. 1337/83, όσο και σε περιοχές που εντάσσονται στο σχέδιο βάσει του Νόμου Ν. 2508/97.

Η παρ. 10 του Άρθρου 43 του Ν. 1337/1983 είναι μια διάταξη, η οποία θέτει συγκεκριμένες προϋποθέσεις για την έκδοση άδειας σε περιοχή με εγκεκριμένη Πολεοδομική Μελέτη και χωρίς κυρωμένη Πράξη Εφαρμογής. Οι σημαντικότερες αφορούν το αντικείμενο της άδειας (αλλαγή χρήσης, επισκευές για λόγους χρήσεως και υγιεινής), την πρότερη διαμόρφωση των κοινόχρηστων χώρων, τη μη παρεμπόδιση, κατά την κρίση της αρχής, της πραγματοποίησης της υποχρέωσης της ιδιοκτησίας για εισφορά σε γη και της καταβολής από τον ιδιοκτήτη προκαταβολής ποσού ίσου προς το 20% της υποχρέωσής του για εισφορά σε χρήμα.

Ωστόσο, το πεδίο εφαρμογής της ανωτέρω διάταξης, όπως καθορίζεται από τη διατύπωσή της, αλλά και από την παρ. 8 του άρθρου 25 του Ν. 2508/1997, περιορίζεται αποκλειστικά στις «διαδικασίες πολεοδόμησης που διέπονται απ’ το Ν. 1337/1983» και όχι από το μεταγενέστερο Ν. 2508/1997.

Εκτιμούμε ως επιβεβλημένη τη χρονική διεύρυνση – επέκταση του πεδίου εφαρμογής της ανωτέρω διάταξης, με διατήρηση κατά τα υπόλοιπα, του πνεύματος και της ουσίας της, ώστε να περιλαμβάνει και περιοχές που πολεοδομήθηκαν με το Ν. 2508/1997 (που διαδέχθηκε το Ν. 1337/1983) – Νόμος βάσει του οποίου πολεοδομήθηκε η πλειοψηφία των περιοχών που εντάχθηκαν στο σχέδιο τις τελευταίες δεκαετίες.

Ως βάσιμοι λόγοι για την παραπάνω τροποποίηση, αναφέρονται οι εξής:
- Απουσιάζει από την ελληνική νομοθεσία αντίστοιχη, νεώτερη διάταξη που να ρυθμίζει με ποιο τρόπο μπορεί να εκδοθεί οικοδομική άδεια σε ένα ακίνητο που εντάχθηκε στο σχέδιο βάσει μεταγενέστερων του Ν. 1337/83 νομοθετημάτων, χωρίς κυρωμένη Πράξη Εφαρμογής (έστω μεμονωμένης).
- Παρατηρείται μεγάλη καθυστέρηση (κατά πλειοψηφία, πέραν της δεκαετίας) στο χρονικό διάστημα που μεσολαβεί μεταξύ της θεσμοθέτησης μιας Πολεοδομικής Μελέτης και στην κύρωση της Πράξης Εφαρμογής.

Κατά συνέπεια των δύο ανωτέρω στοιχείων, μεγάλο πλήθος επαγγελματικών ακινήτων, με υφιστάμενες, νόμιμες κτιριακές εγκαταστάσεις, καθίστανται επί της ουσίας ανενεργά, με πλήρη αδυναμία υλοποίησης οποιασδήποτε επένδυσης, καθώς η περιοριστική ισχύς της παρ. 10 του Άρθρου 43 του Ν. 1337/1983 αποκλειστικά σε περιοχές που εντάχθηκαν στο σχέδιο με τον ανωτέρω Νόμο, καταργεί τη δυνατότητα έκδοσης οποιασδήποτε οικοδομικής άδειας, ακόμα και για τις πιο περιορισμένες εργασίες, σε ακίνητο περιοχής που εντάχθηκε στο σχέδιο μεταγενέστερα του Ν. 1337/1983, χωρίς κυρωμένη Πράξη Εφαρμογής (έστω μεμονωμένης).

Τέλος, σε ό,τι αφορά την περιβαλλοντική διάσταση του ζητήματος, εκτιμούμε ότι συγκεκριμένες προϋποθέσεις που τίθενται από την ίδια τη διάταξη (και προτείνουμε να διατηρηθούν), όπως είναι η διαμόρφωση των κοινόχρηστων χώρων και η μη παρεμπόδιση της πραγματοποίησης της υποχρέωσης της ιδιοκτησίας για εισφορά σε γη, διασφαλίζουν ότι δεν θα προκύψουν αρνητικές επιπτώσεις σε πολεοδομικό επίπεδο από την εφαρμογή της.