Παρεμβάσεις στο νέο Χωροταξικό - Πολεοδομικό νομοσχέδιο

Tο Γραφείο, στο πλαίσιο της δημόσιας διαβούλευσης για το σχέδιο Νόμου "Εκσυγχρονισμός της Χωροταξικής και Πολεοδομικής νομοθεσίας", υπέβαλλε τα ακόλουθα υπομνήματα :

 Παρέμβαση 1η

Σύμφωνα με την παρ. 2 του άρθρου 17 του Ν.4067/2012, ο υποχρεωτικά ακάλυπτος χώρος του οικοπέδου τουλάχιστον κατά τα 2/3 του πρέπει να παραμένει χωρίς επίστρωση και να φυτεύεται, όπως προβλέπεται από τις κείμενες διατάξεις. Ειδικά για πρατήρια υγρών καυσίμων, ο υποχρεωτικός χώρος φύτευσης ορίζεται στο 1/4 του αναφερόμενου στην παράγραφο 2α.

Προτείνουμε - πέρα από τα πρατήρια υγρών καυσίμων – και για τα ακίνητα που βρίσκονται στις περιοχές των άρθρων 8, 9 και 11 του Π.Δ. 59/2018 (ΦΕΚ 114/Α/2018), ο υποχρεωτικός χώρος φύτευσης να ορίζεται στο 1/4 του αναφερόμενου στην παράγραφο 2α, ήτοι στο 1/6 του υποχρεωτικά ακάλυπτου χώρου του οικοπέδου.

Η συγκεκριμένη διάταξη, με την ισχύουσα σήμερα μορφή της, εκτιμούμε ότι δημιουργεί σοβαρότατα προβλήματα στη λειτουργία εγκαταστάσεων σε παραγωγικές ζώνες, όπως Ζώνες Χονδρεμπορίου, Βιομηχανικών – Βιοτεχνικών Πάρκων κ.ά. Τούτο οφείλεται στο γεγονός ότι τα ειδικά αυτά κτίρια, προκειμένου να είναι λειτουργικά βιώσιμα, απαιτείται η εξασφάλιση ενός ελάχιστου ποσοστού επιστρωμένου χώρου στον ακάλυπτό τους.

Ειδικότερα, λαμβάνοντας ενδεικτικά τις επιτρεπόμενες χρήσεις σε μια π.χ. Ζώνη Χονδρεμπορίου (βάσει του Π.Δ. 59/2018 για τις Χρήσεις Γης, ορισμένες από αυτές είναι: Εμπορικές Εκθέσεις – Εκθεσιακά Κέντρα, Γήπεδα Στάθμευσης, Αποθήκες, Υπεραγορές, Συνεργεία Επισκευής και Συντήρησης Αυτοκινήτων χωρίς περιορισμό είδους και βάρους – μηχανημάτων έργων (Σ.Ε.Μ.Ε.) και αγροτικών μηχανημάτων κ.ά.), προκύπτει ότι πρόκειται για δραστηριότητες για τις οποίες απαιτείται η διαμόρφωση ειδικά επιστρωμένων επιφανειών υψηλών αντοχών ως υποδοχείς βοηθητικών / συμπληρωματικών δραστηριοτήτων της κύριας χρήσης, που είναι απολύτως αναγκαίες και άμεσα συνδεδεμένες με τη ομαλή λειτουργία τους. Τέτοιες επιφάνειες μπορεί να είναι:
- Ζώνες φορτοεκφόρτωσης προϊόντων μεγάλου βάρους ή/και όγκου
- Διάδρομοι κυκλοφορίας – διέλευσης – προσωρινής στάθμευσης μεγάλων, επαγγελματικών οχημάτων και μηχανημάτων
- Θέσεις στάθμευσης μεγάλων αυτοκινήτων (υποχρεωτικές βάσει του Π.Δ. 111/04)
- Διάδρομοι για πρόσβαση ΑΜΕΑ (υποχρεωτικοί βάσει του Ν.4067/2012)
- Κόμβοι εισόδων – εξόδων οχημάτων από και προς το ακίνητο
- Χώροι προσωρινής απόθεσης container
Επισημαίνεται ότι το ανωτέρω πρόβλημα καθίσταται οξύτατο ειδικά σε επαγγελματικά ακίνητα με υφιστάμενες, νόμιμες εγκαταστάσεις, καθότι:
- Με την ένταξή τους στο σχέδιο, ο ακάλυπτος χώρος τους μειώνεται λόγω ρυμοτόμησης
- Η δυνατότητα κάλυψης ορισμένων από τις παραπάνω βοηθητικές δραστηριότητες σε άλλους χώρους του ακινήτων (π.χ. υπόγεια) περιορίζεται λόγω της παλαιότητας των εγκαταστάσεων,
με αποτέλεσμα, σε πολλές περιπτώσεις, τα ακίνητα αυτά να καθίστανται ουσιαστικά ανενεργά.

Μετά ταύτα, εκτιμούμε ότι, στο πλαίσιο του σκοπού και του πνεύματος του προς προώθηση Αναπτυξιακού Πολυνομοσχεδίου («Βελτίωση χωροταξικού σχεδιασμού για τη δημιουργία σταθερού και ασφαλούς επιχειρηματικού περιβάλλοντος»), είναι σκόπιμο να αρθούν προβλήματα που, είτε λόγω ασαφών νομοθετημάτων, είτε λόγω καταχρηστικών ερμηνειών του υφιστάμενου θεσμικού πλαισίου, έχουν καταστήσει αδρανείς μεγάλες, υφιστάμενες, νόμιμες εγκαταστάσεις μέσα σε ζώνες παραγωγικών δραστηριοτήτων (Ζώνες Χονδρεμπορίου, Βιομηχανικά – Βιοτεχνικά Πάρκα κλπ.).

Τέλος, αναφορικά με την περιβαλλοντική διάσταση του ανωτέρω ζητήματος, θεωρούμε ότι αυτή θα πρέπει να αντιμετωπισθεί μέσα από τον Πολεοδομικό Σχεδιασμό, με χωροθέτηση ζωνών πρασίνου είτε περιμετρικά, είτε εντός των ζωνών παραγωγικών δραστηριοτήτων.

Παρέμβαση 2η

Η παρ. 2 του Αρθ-1 του Ν. 960/1979 («Περί επιβολής υποχρεώσεων προς δημιουργίαν χώρων σταθμεύσεως αυτοκινήτων δια την εξυπηρέτησιν των κτιρίων και ρυθμίσεως συναφών θεμάτων.») καθορίζει τους τρόπους με τους οποίους οι κύριοι ή συγκύριοι των ακινήτων δύνανται να εκπληρώνουν, εν όλω ή εν μέρει, τις υποχρεώσεις δημιουργίας χώρων στάθμευσης, όπως αυτές καθορίζονται από το Π.Δ. 111/04 (ΦΕΚ 76/Α/04). Οι τρόποι αυτοί, συνοπτικά και υπό προϋποθέσεις, έχουν ως εξής:
- Σε στεγασμένους ή μη χώρους του ακινήτου.
- Με κτήση κατά κυριότητα στεγασμένων χώρων άλλου ακινήτου.
- Με διαμόρφωση υπαίθριων χώρων σε άλλο, ιδιόκτητο γήπεδο.
- Με καταβολή χρηματικής εισφοράς.
Μετά ταύτα, υπάρχει εντόνως προβληματική αντιμετώπιση του θέματος της εξασφάλισης των απαιτούμενων θέσεων στάθμευσης για την κατηγορία των ειδικών κτιρίων που ευρίσκονται σε περιοχές παραγωγικών δραστηριοτήτων, όπως οι περιοχές των άρθρων 8, 9 και 11 του Π.Δ. 59/2018 (ΦΕΚ 114/Α/2018).
Και τούτο διότι:
- Οι πραγματικές απαιτήσεις στάθμευσης στις ανωτέρω ζώνες, ιδιαίτερα μετά την προσθήκη των εμπορικών δραστηριοτήτων στις επιτρεπόμενες χρήσεις εντός αυτών, βάσει του πρόσφατου Π.Δ. για τις Χρήσεις Γης (Π.Δ. 59/2018), είναι ιδιαίτερα αυξημένες.
- Η υποχρεωτική φύτευση των 2/3 του ακάλυπτου χώρου ενός ακινήτου (βάσει των διατάξεων του Νέου Οικοδομικού Κανονισμού – Ν.4067/2012) ελαχιστοποιεί τη διαθέσιμη επιφάνειά του για χωροθέτηση θέσεων στάθμευσης.

Για όλους τους παραπάνω λόγους, κατά τη σύνταξη Πολεοδομικών Μελετών για περιοχές παραγωγικών δραστηριοτήτων (όπως των Άρθρων του Π.Δ. 59/2018 που προαναφέρθηκαν), προτείνεται η χωροθέτηση κοινόχρηστου χώρου στάθμευσης, ο οποίος εξυπηρετεί αποκλειστικά τους χρήστες των εγκαταστάσεων της Πολεοδομικής Ενότητας. Ο χώρος αυτός κατασκευάζεται και λειτουργεί με ευθύνη του εκάστοτε Δήμου, με δαπάνες που προέρχονται από τις εισφορές σε χρήμα των ιδιοκτητών των ακινήτων της Πολεοδομικής Ενότητας (ως προβλέπεται από τις διατάξεις του Ν. 1337/1983).

Το πνεύμα της παρούσας παρέμβασης αφορά την απομείωση, ειδικά για τις περιοχές των άρθρων 8, 9 και 11 του Π.Δ. 59/2018, των απαιτούμενων από τις προδιαγραφές θέσεων στάθμευσης κάθε ακινήτου εντός Πολεοδομικής Ενότητας όπου χωροθετείται κοινόχρηστος χώρος στάθμευσης. Το ύψος δε της απομείωσης θα πρέπει να είναι ανάλογο του συνολικού αριθμού θέσεων του χώρου στάθμευσης, με βάση το ποσοστό του εμβαδού του κάθε ακινήτου προς το συνολικό εμβαδό όλων των ακινήτων που εξυπηρετούνται από το χώρο στάθμευσης και βρίσκονται εντός της ίδιας περιοχής χρήσεων. Παρόμοια πρόβλεψη, σήμερα, ισχύει αποκλειστικά για κτίρια που ανεγείρονται εντός Επιχειρηματικών Πάρκων του Ν. 3982/2011 (άρθρο 52, παρ. 2, περ. δ – όπως αυτή τροποποιήθηκε με την παρ. 1 του άρθρου 10 του Ν.4605/2019). Μετά ταύτα, εκτιμώ ως επιβεβλημένη την επέκταση της ισχύος της ανωτέρω διάταξης:
- και στις περιοχές των άρθρων 8, 9 και 11 του Π.Δ. 59/2018
- και σε υφιστάμενα κτίρια (εκτός από νεοανεγειρόμενα)

Η παραπάνω πρόβλεψη:
- Περιορίζει το πρόβλημα εξεύρεσης των απαιτούμενων θέσεων στάθμευσης σε ακίνητα παραγωγικών δραστηριοτήτων, όπου – ειδικά σε περιπτώσεις υφιστάμενων εγκαταστάσεων – τούτο είναι οξύτατο, ενώ, παράλληλα,
- Συνάδει με το πνεύμα του νομοθέτη, αναφορικά τόσο με τον κοινόχρηστο χαρακτήρα του χώρου στάθμευσης που προτείνεται από την Πολεοδομική Μελέτη για τους χρήστες των εγκαταστάσεων της Πολεοδομικής Ενότητας, όσο και με την αναγκαιότητα της παραπάνω χωροθέτησης η οποία τέθηκε μέσα από εμπεριστατωμένη Μελέτη, λαμβάνοντας υπ’ όψιν σειρά κριτηρίων (πολεοδομικά, περιβαλλοντικά, κυκλοφοριακά, βιώσιμης ανάπτυξης παραγωγικών δραστηριοτήτων κλπ.). Ειδικότερα, ενισχύεται θεσμικά η σημασία ενός σύγχρονου πολεοδομικού σχεδιασμού, ο οποίος ενέχει ως σημαντικό στοιχείο εύρυθμης λειτουργίας της πόλης, μεταξύ άλλων, την πρόνοια δημιουργίας κοινόχρηστων χώρων στάθμευσης σε περιοχές παραγωγικών – επιχειρηματικών χρήσεων.

Τέλος, σημειώνεται ότι ο υπολογισμός των απαιτούμενων θέσεων στάθμευσης γίνεται βάσει του Ν.960/1979 και όχι βάσει του Π.Δ. 455/1976, όπως εσφαλμένα αναφέρεται στην επίμαχη διάταξη του Ν. 3982/2011 (άρθρο 52, παρ. 2, περ. δ).

 

Αύγουστος 2020,
σπυρος πετρολεκας
χωροτάκτης - πολεοδόμος