Συμμετοχή στη Διαβούλευση για τα Αυθαίρετα

Στις 13-09-2016, το Γραφείο, στο πλαίσιο της δημόσιας διαβούλευσης για το νέο Νόμο «Έλεγχος και Προστασία του Δομημένου Περιβάλλοντος», υπέβαλλε στο Υπουργείο Περιβάλλοντος και Ενέργειας (Υ.Π.ΕΝ.) το ακόλουθο υπόμνημα :

Κύριοι,
λαμβάνοντας υπ’ όψιν από την κείμενη πολεοδομική νομοθεσία τα εξής:

- Οι οικοδομικοί κανονισμοί και οι πολεοδομικές διατάξεις για την έκδοση οικοδομικών αδειών, αφορούν σε νόμιμα κτίρια και μόνον ή σε νομίμως υφιστάμενα κτίρια, κατά το άρθρο 23 του ΝΟΚ, όπως ισχύει μετά τη συμπλήρωσή του από το Ν. 4258/14 που εντάσσει σε αυτά και όσα έχουν εξαιρεθεί οριστικά από την κατεδάφιση με τις διατάξεις του Ν. 4178/13 (βλ. και Εγκύκλιο 63234/12 «Έγκριση Τεύχους Τεχνικών Οδηγιών Εφαρμογής του Ν. 4067/12», άρθρο 4, παρ. 6).

- Τα υπόλοιπα κτίρια (μη νομίμως υφιστάμενα) είναι, εκτός από τα εντελώς αυθαίρετα (χωρίς οικοδομική άδεια ή με μη δηλωμένες αυθαιρεσίες), αυτά που οι παραβάσεις τους έχουν μεν δηλωθεί, αλλά, επειδή η έκτασή τους είναι πολύ μεγάλη, τακτοποιούνται μεν, αλλά δεν νομιμοποιούνται, παρά μόνον αφού ολοκληρωθεί η ειδική διαδικασία της Τράπεζας Γης. Πρόκειται για τις περιπτώσεις που εντάσσονται στην Κατηγορία 5 του Ν. 4178/13. Για αυτά τα κτίρια, δύναται, εφόσον εξοφληθεί τουλάχιστον το 30% του προστίμου των παραβάσεών τους, να ανασταλεί η κατεδάφιση για 30 χρόνια, καθώς και να πραγματοποιηθούν συγκεκριμένες οικοδομικές εργασίες μικρής κλίμακας (που περιγράφονται αναλυτικά στην παρ. 5 του άρθρου 25 του Ν. 4178/2013), οι οποίες αδειοδοτούνται από την ΥΔΟΜ, με ειδική εγκριτική διαδικασία.

προκύπτει το συμπέρασμα ότι υπάρχει μια κατηγορία κτιρίων, με δηλωμένες αυθαιρεσίες και με καταβληθέντα ή καταβαλλόμενα αντίστοιχα πρόστιμα, τα οποία από την κείμενη πολεοδομική νομοθεσία θεωρούνται μη νομίμως υφιστάμενα και για τα οποία δεν ισχύουν οι θεσμοθετημένοι οικοδομικοί κανονισμοί και πολεοδομικές διατάξεις, επομένως δεν μπορεί να εκδοθεί σε αυτά κανονική οικοδομική άδεια (πέραν της ειδικής εγκριτικής διαδικασίας που αναφέρθηκε παραπάνω).
Συνέπεια τούτου είναι ότι τα κτίρια αυτά, στη συντριπτική τους πλειοψηφία, καθίστανται, στην πράξη, μη αξιοποιήσιμα. Το πρόβλημα καθίσταται οξύτατο ιδιαίτερα σε ειδικά κτίρια, μεγάλων επιφανειών, όπου, ενώ οι όποιες αυθαιρεσίες τους δηλώνονται και υψηλότατα πρόστιμα καταβάλλονται, εντούτοις μένουν ανενεργά. Ένα παράδειγμα:
Υπόγειος, βοηθητικός χώρος βιομηχανικού κτιρίου έχει τακτοποιηθεί ως χώρος κύριας χρήσης βάσει των διατάξεων του Ν. 4178/13 για 30 χρόνια εντασσόμενος στην Κατηγορία 5, οπότε, βάσει των προβλέψεων του Νόμου, έχει απλά εξαιρεθεί προσωρινά από την κατεδάφιση και, μέχρι τη θεσμοθέτηση της Τράπεζας Γης, δε θεωρείται νομίμως υφιστάμενος. Κατά συνέπεια, για το χώρο αυτό δεν ισχύουν οι θεσμοθετημένοι οικοδομικοί κανονισμοί και οι πολεοδομικές διατάξεις και δεν δύναται να εκδοθεί οικοδομική άδεια, πέραν της ειδικής διαδικασίας της παρ. 5 του άρθρου 25 του Ν. 4178/13, επομένως, δεν μπορεί να μελετηθούν και να πραγματοποιηθούν οι απαραίτητες εργασίες – παρεμβάσεις για τη λειτουργία του (π.χ. παθητική πυροπροστασία, Η/Μ μελέτες κλπ.).
Συμπερασματικά, είναι προφανές ότι ο αποκλεισμός όλων των κτιρίων αυτής της κατηγορίας τόσο από την έκδοση «κανονικής» οικοδομικής άδειας, όσο και, μέσω αυτής, από τους θεσμοθετημένους οικοδομικούς κανονισμούς (π.χ. Π.Δ. 71/88 περί πυροπροστασίας, Κτιριοδομικός Κανονισμός κ.ά.), τα καθιστά αδύνατα να λειτουργήσουν νόμιμα, παρά τα πρόστιμα που έχουν πληρωθεί ή/και συνεχίζουν να πληρώνονται – κατάσταση που, κατά την άποψή μου, έρχεται σε ευθεία αντίθεση τόσο με το πνεύμα του Ν. 4178/2013 και του υπό διαβούλευση Νόμου, όσο και με την κοινή λογική.
Είναι άλλωστε χαρακτηριστική και σχετική διάταξη που υφίσταται στο Ν. 4178/2013 (άρθρο 24, παρ. 6) και μεταφέρθηκε (ορθότατα, κατά την άποψή μου) αυτούσια στο νέο, υπό διαβούλευση Νόμο (άρθρο 91, παρ. 6), σύμφωνα με την οποία «Η υπαγωγή αυθαίρετης αλλαγής χρήσης στις διατάξεις των Ν.3775/2009 (Α’ 122), Ν.3843/2010 (Α’ 62), Ν.4014/2011 (Α’ 209), Ν.4178/13 και του παρόντος, δεν συνεπάγεται απαλλαγή αυτών των κατασκευών από άλλες τυχόν προβλεπόμενες ή απαιτούμενες εγκρίσεις, όρους και προδιαγραφές που αφορούν στη λειτουργία της συγκεκριμένης χρήσης» - διάταξη που, σαφώς «δείχνει» ότι, σε επίπεδο θεσμικών προδιαγραφών λειτουργίας, ένας χώρος με αυθαιρεσίες σε καθεστώς ρύθμισης, θα πρέπει να αντιμετωπίζεται ως νόμιμος.
Σημειώνεται ότι στον υπό διαβούλευση Νόμο, που έρχεται να αντικαταστήσει το Ν. 4178/13 δεν περιλαμβάνεται καμιά βελτίωση της αντιμετώπισης του παραπάνω προβλήματος, καθώς, ουσιαστικά διατηρούνται οι αυστηροί περιορισμοί της παρ. 5 του άρθρου 25 του Ν. 4178/13 (άρθρο 91, παρ. 5 υπό διαβούλευση Νόμου).
Η βελτίωση που προτείνω, αφορά, είτε την κατάργηση της παρ. 5 του άρθρου 91 του υπό διαβούλευση Νόμου (με αντίστοιχη πρόβλεψη για χαρακτηρισμό ως «νομίμως υφιστάμενων» όλων των κτιρίων με τακτοποιημένες ή τακτοποιούμενες αυθαιρεσίες), είτε τη διατήρηση της ανωτέρω παραγράφου με την εισαγωγή εξαίρεσης των ειδικών κτιρίων από αυτήν, ως εξής:

“Σε αυθαίρετες κατασκευές επί ειδικών κτιρίων, επιτρέπεται, κατά παρέκκλιση από κάθε άλλη ισχύουσα διάταξη, η έκδοση οικοδομικής άδειας και για εργασίες που δεν περιλαμβάνονται στις υποπαραγράφους α και β της παρούσας παραγράφου και είναι απαραίτητες για τη λειτουργία της χρήσης του κτιρίου, με την τήρηση κατά τα λοιπά των διατάξεων του οικοδομικού και κτιριοδομικού κανονισμού, και με την προϋπόθεση ότι οι ανωτέρω αυθαίρετες κατασκευές έχουν περαιώσει τη διαδικασία με βάση τις διατάξεις των Ν. 3775/09 (ΦΕΚ 122/Α/09), Ν. 3843/10 (ΦΕΚ 62/Α/10), καθώς και όσες έχουν ενταχθεί στις ρυθμίσεις του Ν. 4014/11 (ΦΕΚ 209/Α/11) και του Ν. 4178/2013 (ΦΕΚ 174/Α/13) και έχει περαιωθεί η σχετική διαδικασία ή έχει εξοφληθεί ποσοστό 30% του συνολικού ποσού προστίμου.”

Σεπτέμβριος 2016
σπυρος πετρολεκας
χωροτάκτης - πολεοδόμος